產權轉讓（房地產）
在 Edward Ng & Partners，我們的產權轉讓（Conveyancing）團隊致力於為各類不動產交易提供全面的法律服務。無論您是在馬來西亞購買、出售，或租賃物業，我們都會在每個環節提供協助，確保交易順暢、符合法規，並最大程度維護您的利益。
什麼是產權轉讓？
產權轉讓是指當物業的所有權或權益被轉移（例如買賣），或當物業被設立抵押、租賃或發生其他權利變動時所涉及的法律程序。在馬來西亞，此過程受到《1965 年國家土地法典》（National Land Code 1965）等法規約束，該法典管理土地所有權登記與相關權利處理。我們的角色是協助您處理這些法律、監管及實務層面的事項，以保障您的權利與利益。
我們提供的核心服務
以下是我們在產權轉讓領域提供的主要服務內容：
交易前盡職調查及地契查冊
我們對土地所有權、現有抵押、產權負擔、留置權（caveat）以及來自土地局或州政府的必要批准進行全面檢查。起草及審閱買賣協議（SPA）
無論是有地物業、非有地物業、二手房還是新發展項目，我們都能為您起草或審閱 SPA，並就您的權利、義務、完成時間和特殊條款提供法律意見。處理貸款和銀行事宜
如交易涉及銀行貸款，我們將與銀行協作，審查貸款協議，並協助處理物業抵押登記等事宜。申請同意與批准
我們負責辦理必要的批准手續（例如針對外國買家或新發展項目的州政府批准），並處理抵押解除與產權過戶事宜。交割、登記與交易完成後的手續
在交割階段，我們確保轉讓備忘錄和相關文件正確加蓋印章、簽署後提交至土地登記處，並處理所有後續登記（例如解除抵押權等）。租賃、租約及其他處分方式
除買賣交易外，我們亦為租賃協議、租約續約、租約轉讓或分層單位轉讓等提供法律建議和支援。開發商及項目交易諮詢
對於購買新樓盤單位的客戶，我們審閱發展商協議，並就瑕疵責任、完工義務及法定保障等方面提供建議。
一般交易流程
初步諮詢 — 了解您的意圖，確認物業詳情，並說明法律與成本方面的考量。
要約／SPA 協商 — 起草或審閱買賣協議，檢查地契及批核狀況是否符合要求。
貸款與地契查冊 — 如涉及貸款，我們協調銀行文件；同時進行地契查冊、核查負擔情況。
申請同意 — 如需州政府或監管機構批准（尤其是外國買家或開發商轉讓）。
交割、蓋章與登記 — 完成交易、付款、文件蓋章，並在土地登記處辦理過戶及抵押登記。
後續手續 — 解除舊有抵押、登記新產權、整理檔案，並向您提供最終登記文件與法律建議。
我們幫您避開的常見風險
未查出潛在負擔或留置權（caveat）
批核延誤（例如外國買家、低價房屋、開發商轉讓）
買賣協議條款不清（如訂金、完成日期、瑕疵責任）
忽略印花稅、地契稅、評估費或貸款條件
登記延誤或錯誤，導致產權不明
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家暴害我骨折, 毀容, 精神受損… 法律上能要求賠償嗎❓
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施暴者威脅生命, 可以申請「禁止靠近住所」嗎❓
生命受到威脅時，保護令應該怎樣寫？如果施暴者的行為已經嚴重到讓受害者感到生命受到威脅，在申請保護令時，條款一定要寫得清楚、具體。法律允許在庭令中加入「禁止接近」條款，例如：不得接近受害者50米範圍內 不得出現在住家或工作地點 不得騷擾或威脅這個50米的限制非常重要。因為很多受害者不僅是身體受傷，更承受嚴重心理創傷。一旦施暴者靠近，就會極度緊張、恐懼，甚至出現驚恐反應。如果施暴者違抗庭令，法律後果包括：普通違抗庭令最高可監禁6個月，或罰款RM2000，或兩者兼施。以暴力方式違抗庭令最高可監禁1年，或罰款RM4000，或兩者兼施。
拿了保護令, 還能回家拿東西嗎？
申請了保護令後，需要回家拿東西怎麼辦？在家庭暴力案件中，很多受害者拿到 Protection Order 或 Interim Protection Order 之後，會面對一個現實問題：需要回原本的住所拿日常用品，該怎麼辦？施暴者還在家裡，難道要自己回去面對對方？以下是幾個關鍵重點：一、臨時保護令可以加入特別條款在申請 Interim Protection Order 時，可以要求法庭寫明：允許受害者回到共同住所 僅限收拾個人日常用品 包括衣物、證件、重要文件、孩子用品等 限定次數或指定時間所有內容必須清楚寫明在庭令內，不能口頭約定。
調查完就沒保護了？受害者還能怎麼自保？
很多人會問：Interim Protection Order（IPO）只是在警方調查期間有效，那調查結束後怎麼辦？還有保護嗎？這裡幫大家理清整個法律程序（馬來西亞適用）：IPO 的有效期IPO（暫時保護令）是在警方啟動調查後申請的。根據法律規定，IPO 會在以下情況失效：當警方完成調查時；或 當涉嫌施暴者被正式控上法庭時。也就是說，IPO 只是「調查期間」的暫時性保護。調查結束後怎麼辦？當警方完成調查，會把案件交給檢控官決定是否提控。如果案件進入法庭程序，或者IPO已經失效，受害者仍然可以申請下一階段的保護—— Protection Order（PO）正式保護令
拿了保護令他還敢騷擾！？法律會怎麼處理？
如果施暴者已經收到 緊急保護令（EPO）或暫時保護令（IPO），卻還是繼續騷擾、威脅或接近受害者，法律上可以怎麼辦？首先，要明白一點——保護令不是「擺設」，它是具有法律效力的法院或法定命令。保護令如何生效？當緊急保護令獲批後，相關部門官員會把文件交給當地警方，由警方正式送達給施暴者。一旦對方收到通知，保護令就正式生效。如果對方違抗怎麼辦？如果施暴者在保護令生效後仍然騷擾或違反命令：這是違反保護令的行為 可以向警方報案 警方可以依法採取行動關鍵在於——在申請保護令時，內容必須寫得清楚明確。
緊急保護令只生效7天？過期了怎麼辦！？
很多人會問：緊急保護令（EPO）有效多久？答案是：7天。緊急保護令屬於緊急性質的短期保護，目的是在最危險的階段，馬上保障受害者的安全。那7天過期了怎麼辦？一般有兩個做法：一，申請延長如果風險仍然存在，可以申請延期。二，申請暫時保護令（Interim Protection Order, IPO）更常見的情況是，在這7天內受害者已經報警，警方也已經啟動調查。一旦調查開始，受害者就可以申請IPO。IPO 是什麼？屬於暫時保護令 在警方調查期間持續生效 直到調查結束，或施暴者被正式控上法庭為止簡單來說：EPO 是7天的緊急保護；IPO 則是在調查期間持續有效的保護。法律的保護不是只有7天，而是分階段延續下去。
精神暴力也算家暴？受害者可以走什麼法律程序？Part 2
如果受害者身上已經有明顯傷勢，甚至情況相當嚴重，很多人都會問：應該先報警？先驗傷？還是直接申請緊急保護令（EPO）？其實，這幾件事情可以同時進行，而不是只能選其中一個。以下是重點整理（馬來西亞適用）：第一，報警（Police Report）警方的職責是接報並展開調查 錄取口供，收集證據 將調查結果交給檢控官決定是否提控 警方可能會建議受害者去驗傷 但警方不會在當下自動提供持續性的法律保護第二，驗傷（Medical Examination）到政府醫院或診所進行驗傷 取得醫療報告作為證據 驗傷是為了記錄傷勢 驗傷本身不會自動帶來保護令
精神暴力也算家暴？受害者可以走什麼法律程序？Part 1
當家庭暴力發生時，無論是被打、被辱罵，還是長期遭受精神折磨、冷暴力，很多受害者都會問：在法律上，我可以怎樣保護自己？ 首先，要看當下的情況是否緊急。 如果受害者正在遭受肢體暴力，或者剛剛被打，對方仍有可能繼續施暴，那麼最重要的是——立即確保自身安全，阻止對方繼續靠近和傷害自己。 在馬來西亞，如果情況緊急，受害者可以向福利局（Jabatan Kebajikan Masyarakat）申請：Emergency Protection Order（EPO） 緊急保護令 這是一種臨時性的法律保護措施，目的是在最短時間內保護受害者，防止施暴者繼續接近、騷擾或傷害受害者。
在本地廟宇註冊而已，在法律上可以被承認為夫妻嗎？
很多人會問：家庭暴力保護令的適用對象，必須是合法夫妻嗎？這裡整理幾點重點（馬來西亞適用）：第一，法律承認的夫妻關係 如果雙方是合法登記結婚的夫妻，當然在法律上受到保護。例如在吉隆坡天后宮註冊結婚，有註冊官認證的婚姻，是法律承認的。第二，宗教或傳統儀式 有些地區，夫妻可能只是經過宗教或傳統儀式（如鄉下廟裡拜天地），沒有民政登記。如果儀式被社會和家庭認可，也可以在法律下被視為夫妻關係，從而受《家庭暴力法令》保護。
被忽視的真相：男性也可能是家暴受害者！
【家庭暴力，不只是女性的問題】 很多人一提到家庭暴力，就認為受害者一定是女性。其實，家庭暴力的受害者可以是——女性、男性，甚至是孩子。以下是重點整理：一、家庭暴力不分性別 女性可能是受害者 男性也可能是受害者 小孩同樣可能在家庭中受害 殘障家庭成員也受法律保護 二、家庭暴力的兩種主要形式 肢體暴力（身體傷害）毆打 掌摑 推撞 踢打 任何造成身體傷害的行為 精神／心理暴力 長期辱罵 恐嚇、威脅 羞辱 控制與限制自由 精神折磨精神暴力雖然沒有明顯傷痕，但傷害同樣嚴重。
面對家暴不要再沉默!!馬來西亞家暴保護令一次給你講清楚!!
這一集我們聚焦一個在馬來西亞現實中非常常見、卻常常被忽略或被誤解的議題：家庭暴力。很多人一提到家庭暴力，第一反應就是「被打」。但其實在法律層面，家庭暴力的範圍更廣，受害者也不一定只有女性。家庭暴力不只是「被打」：兩大類型你要知道一般來說，家庭暴力大致可分為兩類：肢體暴力：例如毆打、推搡、傷害身體等 精神／心理暴力：例如長期辱罵、恐嚇、羞辱、冷暴力、精神折磨等而且，受害者不只可能是女性，男性也可能遇到類似情況；甚至孩子也可能是受害者，因為家庭暴力相關法律同樣涵蓋孩子的保護。
馬來西亞家庭法／離婚法 | 離婚豁免做到一半，對方突然改信伊斯蘭教，該怎麼辦❓
在處理婚姻問題時，很多人都會遇到一個疑問：如果一方正在申請某種「豁免」程序的過程中，另一方突然改信伊斯蘭教，這會不會影響整個離婚程序？ 首先，要看程序進行到哪個階段。如果只是剛開始申請豁免，而對方在這個時候改教，其實情況就會出現重大變化。 當對方正式改信伊斯蘭教後，你其實不再需要繼續申請原本的豁免程序。因為一旦宗教身份改變，雙方在法律上的基礎已經不同。你可以直接入稟法庭，以對方改教為理由，申請單方面離婚。 為什麼可以這樣做？ 因為原本適用的法令，其宗旨是讓雙方在同一法律框架下協調、處理婚姻關係。
已經上過法庭拿撫養權，離婚可以直接跳過 JPN 嗎？Part 2
很多人會嘗試把「撫養權庭令」和「離婚程序」連在一起，認為既然雙方都已經按照撫養權庭令在執行，那麼在處理婚姻問題時，是不是可以更簡單，甚至申請豁免某些程序？ 但其實，這兩件事本質上還是分開的。 如果雙方都遵守撫養權庭令——對方有支付撫養費，你也配合探視安排，大家都依照庭令執行——那在法律上就不存在「違令」的問題。既然沒有人違反庭令，這個事項本身就已經妥善處理。它並不會自動影響你們的婚姻狀態，也不能成為處理離婚程序的「捷徑」。
已經上過法庭拿撫養權，離婚可以直接跳過 JPN 嗎？Part 1
在處理家庭事務的時候，很多人都會把「撫養權」和「離婚」混為一談。但事實上，在法律上，這兩件事是完全不同的程序。 有些父母在還沒有離婚的情況下，已經透過法庭申請並取得了孩子的撫養權庭令。這個庭令可能包括監護權、探視權，甚至贍養費（撫養費）的安排。然而，問題往往出現在庭令下來之後——如果對方拒絕遵守庭令，例如不支付贍養費，該怎麼辦？而當事人之後如果決定正式申請離婚，又是否可以因為之前已經上過法庭處理撫養權問題，而在離婚程序中申請某些「豁免」？ 首先要明白的是，撫養權案件和離婚案件在法律上是兩回事。
在外國居住沒回馬來西亞，這個能成為離婚的理由嗎？
伴侶長期在國外，能否構成「特別情況」？確實有這樣的情況：對方已經出國多年 確認對方人在某個國家 甚至知道對方擁有該國的居住權 但不知道具體住址 電話打不通 所有聯絡方式都失效 連家人也不知道其確切下落在這種情況下，如果其中一方希望申請離婚，確實可能會向法庭申請豁免調解。為什麼？因為調解的前提是雙方都能出席、溝通和參與。如果對方長期不在馬來西亞，也沒有任何有效聯絡方式，那麼：誰來出席調解？如何安排雙方會面？如何確保程序順利進行？當調解在客觀上已經無法進行時，法庭就有可能考慮批准豁免。
離婚取證必看！WhatsApp 聊天記錄、行駛記錄全攻略
在法律程序中，當涉及找不到對方或對方的特殊狀況時，證據的保存和報案顯得尤為重要。以下是整理的重點內容：1. 保存證據與尋找對方相關的記錄都應妥善保存，例如：WhatsApp、短訊或電子郵件記錄 撥打電話、發訊息的記錄 社交媒體尋人資訊這些證據能證明你已經盡力尋找對方，為申請「特別情況」提供支持。2. 報案的重要性 如果對方失蹤，報案是必要的 透過報案，你能夠證明自己所說的情況真實存在 報假案屬於刑事罪行，一旦虛報，需承擔法律責任 正確報案能在法律上增加可信度，讓法庭認可你已盡最大努力
對方坐牢刑會影響離婚嗎？
在法律程序中，某些情況下可以豁免調解或申請特別處理，其中一個常見因素是對方正在服刑。但並不是所有坐牢的情況都符合條件，法律對這類情況有明確規定。坐牢作為「特別情況」的條件 法律通常規定：服刑五年或以上才被視為合理的理由 如果只是短期服刑，例如偷竊或其他輕微罪行入獄不到五年，一般不符合條件 關鍵在於法律條文的規定，而不是單純個人感受或情況找不到對方也可以構成「特別情況」如果對方無法聯絡，申請人也可以申請豁免，但需要證明已經盡了最大努力尋找對方，以下行為都是必須的：前往對方最後登記的住址，嘗試聯絡
離婚的特別情況：家暴或精神虐待算不算？灰色地帶真相揭秘！Part 2
在法律程序中，家暴不僅僅指物理傷害，精神虐待同樣可能被視為「特別情況」，但在法律上，關鍵問題是證據。精神虐待能否算「特別情況」？原則上：可以算，因為精神虐待同樣會對當事人造成嚴重壓力、焦慮或抑鬱 但是，法庭需要客觀證據來支持這一主張，而不是僅憑個人陳述或感受什麼算證據？精神虐待不像物理傷害那樣留有明顯痕跡，常見證據包括：文字記錄（如 WhatsApp、短訊、電子郵件）語音記錄（如 Voice Message）醫療或心理報告（證明因精神虐待導致的心理問題）其他第三方證言或文件沒有這些證據，法庭可能會質疑虐待是否真實存在，或者是否被當事人主觀誇大。
離婚的特別情況：家暴或精神虐待算不算？灰色地帶真相揭秘！Part 1
什麼是「特別情況」？法律沒有列出完整清單說明哪些一定算「特別情況」屬於廣泛、未被具體定義的概念 由法官根據個案情況行使酌情權判斷 關鍵在於：是否有充分理由證明某程序（例如調解）不適合進行家暴算不算「特別情況」？原則上：可以算 因為在存在暴力或安全風險的情況下，強制調解可能不合理 甚至可能對受害者造成二次傷害關鍵問題：如何證明？法庭通常會關注：是否曾報警？是否向福利局求助？是否申請過保護令？是否有醫療報告或驗傷記錄？是否有照片、證人或其他證據？
不讓他跟小三結婚？要分他家產和繼續拿贍養費？ 真的可以嗎！？
很多人一聽到「離婚律師」或「家庭法」，第一反應就是：你們一定只處理離婚。但其實，家庭法裡有不少申請並不一定要走到「離婚」這一步。今天要聊的，就是一個和離婚程序很接近、但又不是離婚的選擇——司法分居（Judicial Separation）。 很多人會遇到這種情況：發現伴侶出軌或關係已經破裂，但就是不想離婚。原因可能是想給孩子一個「完整家庭」的形式，或者不想讓對方離婚後立刻和第三者再婚，又或者還沒準備好徹底結束婚姻身份，但已經無法繼續共同生活。
離婚要法庭批准？這些因素你一定要知道！
在申请法庭批准某些事项时，通常必须提出合理且充分的理由。尤其是在法律程序原本要求双方先进行调解的情况下，若其中一方希望豁免调解程序，就必须向法庭说明为何本案存在“特别情况”，以致无法或不适合进行调解。所谓“特别情况”，其实是一个相当广泛的概念，需要根据每个案件的具体情况来判断。法律确实列明了一些较为明确的情形，例如：对方正在服刑，而且刑期超过五年；对方患有严重精神疾病，无法正常参与法律程序；对方失联，无法被找到；对方已长期身在国外，并且在可预见的期限内不会回国；这些情况通常被视为合理的理由，因为在客观条件上，调解已变得不可行或极度困难。
離婚程序被對方拖延？如果對方不去JPN怎麼辦？
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