財産譲渡（不動産）

Edward Ng & Partners では、不動産所有権移転（Conveyancing）チームが、あらゆるタイプの不動産取引に対して包括的な法務サービスを提供しています。マレーシアで物件を購入、売却、または賃貸される際、私たちは取引のあらゆる段階でサポートいたします — 取引がスムーズで、法令に準拠し、お客様の利益が守られるよう努めます。

所有権移転（Conveyancing）とは？

所有権移転（Conveyancing）とは、不動産の所有権または利益が他者に移転される（例えば売買時）場合や、不動産に対して担保権、賃貸権、その他の権利が設定される場合に関わる法的プロセスを指します。マレーシアでは、このプロセスは 1965年国家土地法典 (National Land Code 1965) 等の法令によって規制されており、不動産登記や権利の処理が定められています。私たちの役割は、所有権移転の過程で発生する法的、規制上、実務上の諸問題をお客様に代わって整理し、導くことです。

主な提供サービス

• 取引前デューデリジェンス & 登記権調査
  土地の所有権、既存の担保・抵当、財産負担、ケイビット（留置権）および土地庁や州当局による必要な承認を徹底的に確認します。

• 売買契約書（SPA）の作成およびレビュー
  土地付き不動産、非土地物件、再販物件、新規開発プロジェクトを問わず、SPA の起草またはレビューを行い、お客様の権利・義務・引き渡しスケジュール・特別条項などについて法的助言を提供します。

• 金融業務および銀行ローンの処理
  購入がローンを伴う場合、銀行や貸し手と連携し、ローン契約を確認し、不動産に対する担保の設定を手配します。

• 同意申請および各種承認
  外国人購買者や新規開発物件の取引を含む場合、州当局の承認、既存担保の解除、所有権移転手続きなど、必要な申請を代行します。

• 決済・登録および取引後の手続き
  決済時には譲渡覚書および関連書類を適切に署名・押印し、土地登記所に提出。担保解除や新所有権登録など、後続の登記手続きも確実に処理します。

• 賃貸・テナンシーおよび代替的処分
  単なる売買だけでなく、賃貸契約、リース譲渡、再販（サブセール）、分譲ユニットの移転など、不動産に関わる幅広い処分方法についてアドバイスします。

• デベロッパー／プロジェクト取引のアドバイザリー
  新築開発物件の購入者に対して、デベロッパーとの契約内容、瑕疵責任、完成義務、法的保護などに関する助言を行います。

一般的な取引の流れ

1. 初回相談 — お客様の意図を確認し、物件情報を整理。法的観点やコストを説明します。

2. オファー提示 / SPA交渉 — SPA を起草またはレビューし、所有権状態や承認状況を確認します。

3. ローン / 登記権調査 — 銀行書類の調整（必要な場合）、土地登記・負担調査を行います。

4. 承認申請 — 州政府またはその他規制機関への許可申請を代行します（特に外国人購入者や転売の場合）。

5. 決済・押印・登録 — 取引を完了させ、書類に押印後、土地登記所で所有権および担保権を登録します。

6. 取引後手続き — 旧担保の解除、新所有権登記、書類整理およびお客様への法的助言を行います。

よくあるリスク・問題点

• 調査不足による潜在的な負担または留置権（ケイビット）の見落とし

• 州当局や規制当局の承認の遅延（特に外国人購入、低価格住宅、デベロッパー転売など）

• 売買契約（SPA）の条項が不明瞭（例：手付金の処理、完了日、瑕疵責任）

• 印紙税、地税、評価料、ローン条件などの見落とし

• 登記の遅延や不備による所有権の不確実性