주택을 매입했는데도 아직 입주하지 못하고 계신가요? LAD 보상에 대해 알아보세요!

말레이시아 부동산법 | 부동산 인도 지연에 따른 LAD(확정 손해배상금) 청구

부동산 개발업체가 주택 인도를 지연시킬 경우, 많은 매수자는 주택담보대출 상환금과 임대료를 동시에 부담해야 하는 상황에 처해 상당한 재정적 압박을 받게 됩니다.

매수자분들이 자신의 권리를 더 잘 이해하실 수 있도록, LAD(사전 확정 손해배상금) 청구와 관련된 핵심 내용을 아래와 같이 정리했습니다.

1. LAD란 무엇인가요?

LAD는 확정손해배상액을 의미합니다.

개발업자가 매매계약서(S&P)에 명시된 기간 내에 건물을 인도하지 못할 경우, 구매자는 일반적으로 지연에 대한 보상을 청구할 권리가 있습니다.

2. 언제 청구할 수 있습니까?

부동산의 인도(Vacant Possession)가 완료된 경우

일반적으로 이때가 청구를 진행하기에 가장 적합한 시기입니다.

부동산 인도가 완료되면 지연 기간을 정확히 확정할 수 있어 보상액을 더욱 정밀하게 산정할 수 있습니다.

부동산의 인도가 아직 완료되지 않은 경우

인도 전에 매수인이 지체상금(LAD) 전액을 청구하는 소송을 제기할 경우, 법원은 해당 청구가 시기상조라고 판단할 수 있습니다. 따라서 먼저 매매계약서(S&P)의 관련 조항을 검토하는 것이 바람직합니다.

3. LAD(지체상금) 청구권이 시효로 소멸할 수 있습니까?

네, 소멸시효가 적용되며 관련 검토 사항은 일반적으로 다음 두 가지 유형으로 나뉩니다.

일반적인 지연 인도 관련 청구

소멸시효는 통상적으로 부동산을 실제로 인도받은(공실 상태로 넘겨받은) 날부터 기산됩니다. 이는 매수인이 전체 지연 기간을 확정할 수 있는 시점이 바로 그때이기 때문입니다.

계약 조항에 대한 이의 제기

매수인이 매매계약(S&P)에 이미 포함된 이행 기한 연장 조항에 대해 이의를 제기하려는 경우(예: 계약상 완공 기한이 36개월이 아닌 54개월로 명시된 경우 등), 소멸시효 문제는 훨씬 더 복잡해질 수 있습니다.

계약 체결 후 상당한 시간이 지난 시점에 이러한 조항에 대해 이의를 제기할 경우, 해당 청구는 소멸시효가 완성된 것으로 간주되어 받아들여지지 않을 수 있습니다.

4. LAD 산출을 위한 시작점 결정

LAD(지연 인도에 따른 손해배상금) 산정은 주로 매매계약서(S&P)에 명시된 계약상 인도일과 실제 인도일 간의 차이에 따라 결정됩니다.

중요 참고 사항:

경우에 따라 산정의 기산점(시작 시점)이 단순히 매매계약 체결일로만 결정되지 않을 수도 있습니다.

예약금(Booking Fee)을 납부한 날짜 또한 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다.

개발사가 예약금을 수령한 후 매매계약 체결을 지연시키면서, 그 사이 기간에 대한 책임을 회피하려 해서는 안 됩니다.

5. 개발자가 EOT(공기 연장)를 근거로 청구를 거부하는 경우에는 어떻게 됩니까?

개발업체는 지체상금(LAD)에 대한 책임을 회피하기 위해 흔히 공기 연장(EOT)을 근거로 삼습니다.

그러나 매수인은 다음 사항을 유의해야 합니다.

📌 모든 공기 연장(EOT)이 법적으로 유효하거나 집행 가능한 것은 아닙니다.

만약 매수인이 계약 체결 시점에 이미 연장된 완공 기한을 인지하고 있었거나, 부동산 인도 후 합의서에 서명한 경우라면, 추후 이에 대해 이의를 제기하거나 청구하는 과정에서 법적 난관에 부딪힐 수 있습니다.

전문가 제언: 권리를 보호하기 위한 3단계

1단계: 권리 확인

부동산 인도가 지연된 경우, 일반적으로 매수인은 이에 대한 청구를 검토할 수 있는 근거를 갖게 됩니다.

2단계: 개별 사안별 검토

청구 가능 여부(소멸시효 등)는 각 사안의 구체적인 사실관계에 따라 달라집니다.

3단계: 문서의 중요성

모든 법적 주장은 궁극적으로 문서 형태의 증거에 의해 뒷받침됩니다.

검토를 위해 다음 서류를 반드시 준비해 주십시오:

✅ 매매 계약서 (S&P)

✅ 예약금(가계약금) 영수증

✅ 부동산 인도 통지서

부동산 인도 지연 문제를 겪고 계신다면, 매매 계약서(S&P)의 내용을 파악하는 것이 귀하의 법적 권리를 보호하기 위한 첫걸음입니다.