Membeli Rumah tetapi Masih Belum Dapat Miliki Rumah? Memahami Pampasan LAD!

Undang-undang Hartanah Malaysia | Tuntutan LAD (Liquidated Ascertained Damages) bagi Kelewatan Penyerahan Hartanah

Apabila seorang pemaju melewatkan penyerahan hartanah, ramai pembeli terpaksa menanggung bayaran balik pinjaman perumahan dan perbelanjaan sewa pada masa yang sama, mencipta tekanan kewangan yang ketara.

Untuk membantu pembeli lebih memahami hak mereka, kami telah meringkaskan perkara-perkara utama berkenaan tuntutan LAD (Liquidated Ascertained Damages) di bawah:

1. Apakah LAD?

LAD merujuk kepada Ganti Rugi Ditetapkan dan Ditentukan (Liquidated Ascertained Damages).
Jika seorang pemaju gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang ditetapkan dalam Perjanjian Jual Beli (S&P), pembeli secara amnya layak menuntut pampasan bagi kelewatan tersebut.

2. Bilakah Tuntutan Boleh Dibuat?

Milikan Kosong Telah Diserahkan
Ini secara amnya adalah masa yang paling sesuai untuk membuat tuntutan.
Sebaik sahaja milikan kosong diserahkan, tempoh kelewatan yang tepat dapat ditentukan dan jumlah pampasan dapat dikira dengan lebih tepat.

Milikan Kosong Belum Lagi Diserahkan
Jika seorang pembeli memulakan prosiding undang-undang untuk menuntut jumlah penuh LAD sebelum penyerahan, mahkamah mungkin menganggap tuntutan itu sebagai pra-matang. Adalah dinasihatkan untuk terlebih dahulu menyemak peruntukan berkaitan dalam S&P.

3. Bolehkah Tuntutan LAD Menjadi Luput Tempoh?

Ya. Had masa terpakai, dan analisis itu secara amnya terbahagi kepada dua kategori:

Tuntutan Kelewatan Penyerahan Biasa
Tempoh had masa biasanya bermula dari tarikh milikan kosong diserahkan, kerana itulah masa pembeli dapat menentukan jumlah tempoh kelewatan.

Cabaran Terhadap Klausa Kontraktual
Jika pembeli berhasrat untuk mencabar klausa lanjutan masa yang sudah terkandung dalam S&P (contohnya, di mana tempoh siap kontraktual dinyatakan sebagai 54 bulan bukannya 36 bulan), isu had masa mungkin menjadi jauh lebih kompleks.
Cuba mencabar klausa sedemikian bertahun-tahun selepas menandatangani perjanjian mungkin menyebabkan tuntutan itu dianggap sebagai luput tempoh.

4. Menentukan Titik Permulaan bagi Pengiraan LAD

Pengiraan LAD terutamanya bergantung kepada perbezaan antara tarikh penyerahan kontraktual yang dinyatakan dalam S&P dan tarikh penyerahan sebenar.

Nota Penting:
Dalam kes tertentu, titik permulaan mungkin tidak bergantung semata-mata kepada tarikh penandatanganan S&P.
Tarikh Yuran Tempahan (Booking Fee) dibayar juga mungkin relevan.
Seorang pemaju tidak sepatutnya mengutip yuran tempahan, melewatkan pelaksanaan S&P, dan kemudian cuba mengelakkan liabiliti bagi tempoh di antaranya.

5. Bagaimana Jika Pemaju Bergantung kepada EOT untuk Menolak Tuntutan?

Pemaju kerap bergantung kepada EOT (Extension of Time/Lanjutan Masa) untuk menolak liabiliti bagi LAD.
Walau bagaimanapun, pembeli perlu ambil perhatian bahawa:
📌 Bukan setiap EOT adalah sah atau boleh dikuatkuasakan dari segi undang-undang.
Jika pembeli sudah menyedari tentang tempoh siap yang dilanjutkan semasa menandatangani perjanjian, atau telah menandatangani perjanjian penyelesaian selepas penyerahan hartanah, meneruskan tuntutan kemudiannya mungkin melibatkan cabaran undang-undang tambahan.

Cadangan Pakar: Tiga Langkah untuk Melindungi Hak Anda

Langkah 1: Sahkan Kelayakan Anda

Di mana terdapat kelewatan dalam penyerahan, pembeli secara amnya akan mempunyai asas untuk mempertimbangkan tuntutan.

Langkah 2: Jalankan Penilaian Khusus Kes

Sama ada tuntutan itu kekal dalam tempoh had masa bergantung kepada fakta khusus setiap kes.

Langkah 3: Dokumen Adalah Kritikal

Setiap kedudukan undang-undang akhirnya disokong oleh bukti dokumentari.
Sila pastikan dokumen-dokumen berikut tersedia untuk disemak:
✅ Perjanjian Jual Beli (S&P)
✅ Resit Yuran Tempahan
✅ Notis Milikan Kosong

Apabila berhadapan dengan penyerahan hartanah yang lewat, memahami terma S&P anda adalah langkah pertama ke arah melindungi hak undang-undang anda.